Mua tài sản ngân hàng đấu giá xử lý nợ xấu có thể mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn và lợi nhuận cao, nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn các rủi ro và thách thức. Tài sản ngân hàng đấu giá thường được bán với giá rẻ hơn giá trị thực của chúng. Điều này tạo cơ hội cho nhà đầu tư mua các tài sản có giá trị thực sự vượt xa giá mua, đặc biệt là trong trường hợp người nợ không thể trả nợ và ngân hàng cần thanh lý nhanh chóng. Nhưng mua tài sản ngân hàng đấu giá cũng có thể liên quan đến các vấn đề pháp lý. Vậy khi tiến hành mua tài sản bán đấu giá là bất động sản cần phải làm gì để đảm bảo tài sản thuộc quyền sở hữu của mình? Đây cũng là câu hỏi của rất nhiều nhà đầu tư muốn thử sức ở lĩnh vực này.

CƠ SỞ PHÁP LÝ

• Bộ Luật dân sự 2015
• Luật đấu giá tài sản 2016

MUA TÀI SẢN NGÂN HÀNG ĐẤU GIÁ

1. Mua tài sản ngân hàng đầu giá là gì?

Mua tài sản ngân hàng đấu giá hay còn đươc biết là hình thức mua bất động sản thế chấp ngân hàng. Thế chấp trong lĩnh vực bất động sản là một thuật ngữ pháp lý được sử dụng khi người vay vay tiền từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác bằng cách cung cấp bất động sản của mình làm tài sản bảo đảm (thế chấp) để đảm bảo trả nợ.

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Khi người vay không thể trả nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền thực hiện quy trình giải quyết tài sản thế chấp để thu hồi số tiền nợ. Trong những năm gần đây, Nhà nước cũng như Chính phủ luôn đề cao và coi trọng việc xử lý dứt điểm nợ xấu tại các Ngân hàng, một phần vừa làm trong sạch hoạt động cấp tín dụng tại các Ngân hàng, một phần thúc đẩy sự phát triển của loạt hình dịch vụ mới, dịch vụ bán đấu giá tài sản.

Theo quy đinh tại Điều 303 Bộ luật dân sự 2015

“Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

1. a) Bán đấu giá tài sản”

Đấu giá là một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp được xem là tối ưu mà các Ngân hàng lựa chọn khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ và đây cũng là giai đoạn cuối cùng và khó khăn nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

2. Đấu giá bất động sản thế chấp ngân hàng

Bán đấu giá là phương thức mua bán khách quan do pháp luật quy định tạo điều kiện cho bán tài sản với giá cao nhất. Khi xác lập biện pháp bảo đảm các bên có thể thỏa thuận về bán đấu giá tài sản bảo đảm tại tổ chức bán đấu giá để thanh toán nghĩa vụ.

Quy trình đấu giá bất động sản thế chấp bao gồm các bước sau:

Bước 1: Thẩm định giá, thẩm định lại giá trị tài sản.

Bước 2: Lựa chọn và ký kết hợp đồng với tổ chức đấu giá tài sản.

Bước 3: Thông báo, niêm yết việc đấu giá tài sản.

Bước 4: Công bố về giá khởi điểm.

Bước 5: Lựa chọn địa điểm đấu giá.

Bước 6: Xử lý hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá.

Bước 7: Thu tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước.

Bước 8: Trình tự, thủ tục tại cuộc đấu giá thực hiện theo Luật Đấu giá tài sản 2016.

Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài sản, biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản. Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá theo quy định.

3. Ký hợp đồng mua tài sản ngân hàng đấu giá.

Sau một phiên đấu giá, người trúng đấu giá phải ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Vì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là một trong hai phương thức để xác định người trúng đấu giá có được mua tài sản đấu giá không. Cũng chính hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là chứng từ để tiến hành các thủ tục pháp lý sang tên sau này.

Theo quy định tại Điều 45, Điều 46 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản hoặc Hội đồng đấu giá tài sản chuyển kết quả đấu giá tài sản, biên bản đấu giá, danh sách người trúng đấu giá cho người có tài sản đấu giá để ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoàn thiện các thủ tục liên quan.

Theo các pháp luật chuyên ngành, có thể kể đến Điều 122 Luật Nhà ở, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định với các hợp đồng mua bán bằng nhà ở, quyền sử dụng đất thì đều phải công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp một trong hai bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Như vậy, trường hợp đồng mua bán tài sản đấu giá mà tài sản đó theo quy định của pháp luật chuyên ngành phải công chứng, chứng thực thì hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực. Khi thực hiện lập hợp đồng mua bán cần phải thực hiện như sau:

• Hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản. Văn bản này có thể viết tay hoặc đánh máy, những điều khoản trong hợp đồng sẽ do các bên tự thỏa thuận trên cơ sở quy định của pháp luật.
• Sau khi hai bên đã soạn thảo được hợp đồng mua bán, hai bên sẽ tiến hành ký xác nhận vào hợp đồng đó trước mặt công chứng viên. Công chứng viên sẽ xác nhận và ghi lời chứng về việc mua bán của hai bên.

 

4. Chuyển quyền sử dụng đất trúng đấu giá.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là giấy tờ ghi nhận về quyền sử dụng bất động sản của cá nhân, tổ chức. Người mua trúng đấu giá thường phải tự liên hệ làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, chịu toàn bộ nghĩa vụ về tài chính thuế, phí, lệ phí pháp sinh liên quan đến việc chuyển nhượng sang tên đối với tài sản trúng đấu giá. Do đó khi nhận ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản thì người trúng đấu giá tài sản này phải làm các thủ tục sang tên sổ đỏ/chuyển quyền sở hữa. Sau khi sang tên sổ đỏ/chuyển quyền sở hữu thành thì người trúng đấu giá mới danh chính ngôn thuận sở hữu bất động sản trúng đấu giá và sẽ được pháp luật bảo vệ.

Hồ sơ tiến hành chuyển quyền sử dụng đất trúng đấu giá:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu);
• Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu, đơn này chỉ nộp kèm hồ sơ trong trường hợp người nhận chuyển nhượng/mua bán muốn cấp đổi sổ đỏ).
• Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (theo mẫu)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
• Hợp đồng mua bán đất trúng đấu giá (bản gốc)
• CMTND/CCCD, Sổ hộ khẩu của cả hai bên. (Bản sao có chứng thực)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản gốc)

Quy trình thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất khi mua tài sản ngân hàng đấu giá đối với người trúng đấu giá:

Bước 1: Nộp hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cá nhân, tổ chức sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ theo hướng dẫn về hồ sơ như trên và nộp tại Bộ phận một cửa của UBND cấp Quận (huyện) nơi có bất động sản. Tuy nhiên một số địa phương như Hà Nội, cơ quan thực hiện tiếp nhận hồ sơ chuyển quyền sẽ tiếp nhận theo địa bàn như: Văn phòng đăng ký nhà đất đai chi nhánh Ba Đình- Hoàn Kiếm- Đống Đa.

Bước 2. Thực hiện nộp thuế tại chi cục thuế nơi có bất động sản Sau 15 ngày làm việc, người đã nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ sẽ đến cơ quan thuế để nhận thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạn (nếu có phát sinh). Thông thường các khoản thuế này thường phát sinh trong trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi có thông báo nộp thuế, người có nghĩa vụ nộp thuế sẽ phải nộp tiền thuế phát sinh tại kho Bạc Nhà Nước trong thời hạn quy định.

Bước 3. Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ về thuế, đến ngày hẹn người đã nộp hồ sơ có mặt tại Bộ phận một cửa đã tiếp nhận hồ sơ để nhận kết quả. Lưu ý: khi đi nhận kết quả phải mang theo: giấy hẹn trả kết quả, CMTND/CCCD.

CÔNG TY LUẬT TNHH KHANG PHÁT VÀ CỘNG SỰ chuyên về tư vấn và thực hiện thủ tục sang tên đất đai, nhà ở, mua tài sản ngân hàng đấu giá với thủ tục trọn gói uy tín cụ thể:

• Sang tên sổ đỏ do Mua tài sản ngân hàng đấu giá;
• Cấp sổ đỏ lần đầu với bất động sản nguồn gốc mua tài sản ngân hàng đấu giá;
• Sang tên sổ đỏ nhanh;
• Sang tên sổ đỏ cho Căn hộ chung cư;
• Tư vấn giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyển sử dụng đất và tải sản gắn liền với đất.

Dịch vụ cung cấp tới khách hàng luôn đi với tiêu chí:

• Linh động, hỗ trợ khách hàng để đạt hiệu quả tối ưu nhất;
• Thời gian giải quyết các vấn đề pháp lý nhanh, chính xác và bàn giao kết quả đúng với thời gian đã hẹn;
• Tiết kiệm được thời gian, chi phí đi lại cho khách hàng;
• Chi phí dịch vụ của Luật Khang Phát có tính cạnh tranh cao, tùy vào tính chất vụ việc cụ thể. Với mức giá cả hợp lý với dịch vụ một cách tốt nhất. Chi phí phù hợp nhất.

Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ qua tổng đài 1900 633 212 để nhận được sự tư vấn hoặc gửi thắc mắc tới Email: lienheluatkhangphat@gmail.com để được hỗ trợ cụ thể hơn